Stel: je buren bouwen een schuur, garage of uitbouw. Later ontdek je dat het bouwwerk een paar centimeter over jouw erfgrens staat. Dat lijkt misschien een klein probleem, maar juridisch kan het grote gevolgen hebben.
Een bouwwerk dat over de erfgrens staat kan namelijk in strijd zijn met het eigendomsrecht. Toch kan de situatie ingewikkelder worden wanneer het bouwwerk er al jaren staat. Dan kan verjaring een rol spelen.
Op 13 februari 2026 deed de Hoge Raad een belangrijke uitspraak over dit soort situaties. Daaruit blijkt dat niet alleen de tijd, maar ook het gedrag van buren belangrijk is bij de vraag of er sprake is van verjaring.
Wat zijn de gevolgen van bouwen over de erfgrens?
Wanneer een bouwwerk over de erfgrens staat, kan dat verschillende juridische gevolgen hebben:
- Schending van het eigendomsrecht
Als een bouwwerk over jouw erfgrens staat, wordt een deel van jouw grond gebruikt door iemand anders. Daarmee kan jouw eigendomsrecht worden geschonden. Als eigenaar heb je namelijk het exclusieve recht om jouw grond te gebruiken. In principe kun je daarom eisen dat het bouwwerk wordt verwijderd of dat er een andere oplossing wordt gevonden. - Verjaring
Soms bestaat een bouwwerk al lange tijd zonder dat iemand bezwaar heeft gemaakt. In dat geval kan verjaring een rol spelen. Verjaring betekent dat je een recht kunt verliezen wanneer je er lange tijd niets mee doet. Bij dit soort situaties wordt vaak gekeken naar een periode van twintig jaar. Wanneer iemand een stuk grond lange tijd gebruikt alsof die van hem is en de echte eigenaar daar niets tegen doet, kan het gebeuren dat die persoon uiteindelijk eigenaar wordt van dat stukje grond. Dat betekent dat je na verloop van tijd mogelijk niet meer kunt eisen dat het bouwwerk wordt verwijderd. - Problemen bij de verkoop van een woning
Een bouwwerk over de erfgrens kan ook problemen veroorzaken bij de verkoop van een woning. Als niet duidelijk is waar de erfgrens precies ligt, kan dat vragen oproepen bij kopers of bij de notaris. Soms moet het probleem eerst worden opgelost voordat een woning verkocht kan worden.
Wat heeft de Hoge Raad beslist?
In de zaak van 13 februari 2026 ging het om een bouwwerk dat al jaren over de erfgrens stond. De eigenaar van de grond wilde dat het bouwwerk werd verwijderd.
De buren vonden dat zij door verjaring eigenaar waren geworden van het stukje grond.
De Hoge Raad oordeelde dat verjaring niet automatisch kan worden aangenomen. Alleen omdat een bouwwerk al lange tijd op een stuk grond staat, betekent nog niet dat iemand eigenaar is geworden. De rechter moet ook kijken naar andere omstandigheden, zoals:
- of de buren zich tegenover anderen als eigenaar van de grond hebben gedragen
- of voor de eigenaar duidelijk was dat de grond als eigen grond werd gebruikt
- of de eigenaar eerder bezwaar heeft gemaakt tegen de situatie
De Hoge Raad heeft de zaak daarom teruggestuurd naar een andere rechter, die deze punten verder moet onderzoeken.
Voor huiseigenaren is dat een belangrijke boodschap. Ook wanneer een bouwwerk al lange tijd over de erfgrens staat, kan het in sommige gevallen nog mogelijk zijn om hiertegen op te treden.
Wat kun je doen als een bouwwerk van de buren over de erfgrens staat?
Ontdek je dat een bouwwerk van buren over jouw erfgrens staat? Dan is het verstandig om snel te handelen. Je kunt bijvoorbeeld de volgende stappen nemen:
- Controleer waar de erfgrens ligt
Controleer via het Kadaster waar de erfgrens precies loopt. Zo weet je zeker of het bouwwerk daadwerkelijk op jouw grond staat. - Bespreek de situatie met je buren
In veel gevallen zijn buren zich er niet van bewust dat zij over de erfgrens bouwen. Een gesprek kan soms al tot een oplossing leiden. - Maak bezwaar als het probleem blijft bestaan
Kom je er samen niet uit, leg dan schriftelijk vast dat je niet akkoord gaat met het gebruik van jouw grond. Zo voorkom je dat later wordt aangenomen dat je de situatie hebt geaccepteerd. - Vraag juridisch advies
Blijft het conflict bestaan, dan kan een jurist of advocaat beoordelen welke stappen mogelijk zijn.
Waarom is het belangrijk om op tijd te handelen?
Lang niets doen kan risico’s met zich meebrengen. Wanneer een bouwwerk jarenlang over de erfgrens staat zonder dat de eigenaar bezwaar maakt, kan verjaring een rol gaan spelen. In sommige situaties kan een buur daardoor uiteindelijk eigenaar worden van het stukje grond. Als dat gebeurt, kun je meestal niet meer eisen dat het bouwwerk wordt verwijderd.
Daarom is het verstandig om een erfgrensgeschil zo snel mogelijk aan te pakken.
Hulp nodig?
Twijfel je waar de erfgrens precies ligt? Of staat er een bouwwerk van de buren op jouw grond? Laat op tijd bekijken wat jouw juridische positie is. Zo voorkom je dat verjaring later een probleem wordt.
Heb jij te maken met een vergelijkbare situatie? Onze juridische adviseurs denken met je mee. Bel ons direct op 088-6002811 (gebruikelijke belkosten) of vul ons contactformulier in.