“Sinds 2005 jouw online juridische hulp”

De valkuilen bij het erven van een huis

17 jan, 2020 | Erfwijzer
9,3
Klanten vertellen

410 beoordelingen

Het erven van een huis lijkt mooi, maar kan ook nogal wat onverwachte problemen met zich meebrengen. Wij zetten de belangrijkste valkuilen op dit gebied voor je op een rij.

Waar moet ik op letten als ik een huis erf?

  1. De erfbelasting
  2. Verkopen of verhuren
  3. De risico’s van leegstand
  4. De hypotheek
  5. De verdeling

1. De erfbelasting

Krijg je een erfenis, dan moet je hier ook erfbelasting over betalen. Hoe hoger de erfenis, hoe hoger de erfbelasting. Erf je een huis, dan heeft dit aardig wat invloed op de hoogte van de erfbelasting. Hoeveel erfbelasting je moet betalen, hangt samen met de WOZ-waarde van het huis. Gelukkig kun je zelf hier wel enige invloed op uitoefenen. Erf je dit jaar een huis, dan mag je de WOZ-waarde van vorig jaar gebruiken of die van een jaar later. Door de laagste WOZ-waarde te kiezen, kun je besparen op de erfbelasting. Heb jij het idee dat de WOZ-waarde te hoog is ingeschat, dan kan het slim zijn om hier bezwaar tegen te maken. Wordt de WOZ-waarde hierdoor verlaagd, dan scheelt dat je ook weer in de erfbelasting.

2. Verkopen of verhuren

Erf je een huis, dan zul je moeten besluiten wat je met dit huis wil gaan doen. Wil je het huis verkopen, ga je er zelf in wonen of ga je het (tijdelijk) verhuren? Kies je voor verkopen, dan is het slim om dit binnen acht maanden te doen. Doe je dit niet, dan moet je erfbelasting betalen terwijl het geld nog in de stenen zit. Daarnaast lopen alle vaste lasten al die tijd gewoon door. Denk hierbij aan de opstelverzekering, energiekosten, maar ook gemeente- en waterschapsbelastingen. Lukt het je niet om de woning op tijd te verkopen en kun je de erfbelasting niet direct betalen, dan is het mogelijk om een jaar uitstel aan te vragen bij de belastingdienst. Wel betaal je dan invorderingsrente. Wil je de woning gaan verhuren? Dan zullen de eventuele mede-erfgenamen het daarmee eens moeten zijn. Zit er nog een hypotheek op de woning, dan moet je voor verhuur ook toestemming vragen aan de hypotheekverstrekker. Gaat het verhuren toch door? Zorg dan voor een goed en duidelijk huurcontract en verdiep je in de huurbescherming. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.

Daarnaast zul je de woning zelf moeten gaan financieren als er nog een hypotheek op de woning zit. Misschien kun je spaargeld gebruiken of een hypotheek op je eigen huis nemen om de woning die je hebt geërfd te kunnen financieren. Een andere optie is een verhuurhypotheek. De rente is hier hoger en je zult eigen geld in moeten brengen. Dan kan er ook nog sprake zijn van een restschuld die in de hypotheek meegenomen moet worden of misschien is er overwaarde die moet worden verdeeld. Het hele verhaal heeft dus nogal wat haken en ogen. Het kan verstandig zijn om hier de hulp van een financieel adviseur bij in te schakelen.

3. De risico’s van leegstand

Natuurlijk kan er wat tijd zitten tussen het overlijden en de verkoop van de woning. Er moet immers veel geregeld worden. In de tussentijd staat de woning leeg. Het is belangrijk om te weten dat deze leegstand een bepaald risico met zich meebrengt. Zo heeft (langdurige) leegstand vaak gevolgen voor de woonverzekeringen. Bij veel verzekeringen komt bij leegstand namelijk de dekking bij inbraak, vandalisme, ruitschade of lekkage te vervallen. Dit omdat er geen toezicht op de woning is. Heb jij te maken met leegstand, informeer dan de verzekeraar. Zo voorkom je dat je bij schade helemaal niets krijgt uitgekeerd. Het is ook verstandig om ervoor te zorgen dat het huis bewoont lijkt. Hiermee verklein je het risico op inbraak en vandalisme.

4. De hypotheek

Had de overledene een koophuis? Hou er dan rekening mee dat je bij het zuiver aanvaarden van de erfenis ook meteen aansprakelijk bent voor alle schulden. Is er een grote hypotheekschuld, dan is dit misschien niet heel slim. Onderzoek dus altijd eerst of het huis genoeg op kan brengen om de hypotheekschuld af te lossen. Weet je dit niet zeker, dan kun je er beter voor kiezen de erfenis beneficiair te aanvaarden.

Ga je zelf niet in het huis wonen, dan valt het huis in box 3. Dit houdt in dat je vermogensbelasting moet betalen over de waarde van het huis. Hoeveel je gaat betalen, ligt aan hoeveel vermogen je hebt. Ga je wel in het huis wonen, dan zit de woning in box 1. Je kunt de hypotheekrente dan aftrekken. Ook als er geen hypotheek meer is, valt de woning in box 1. Hierbij is het belangrijk om te weten dat een hypotheekvrije woning de komende jaren meer wordt belast.

5. De verdeling

In veel gevallen zullen er meerdere erfgenamen zijn. Komen je ouders te overlijden, dan zijn jij en jouw broers en zussen allemaal erfgenaam. Is er geen testament, dan zullen jullie onderling moeten bepalen wat er met het huis van jullie ouders moet gaan gebeuren. Wil één van de erfgenamen in de woning gaan wonen, dan zullen de andere erfgenamen moeten worden uitgekocht. Soms is dit makkelijker gezegd dan gedaan. Lukt het je niet over zelf jouw broers en zussen uit te kopen, dan kun je hier een hypotheek voor afsluiten. De rente hiervan kun je aftrekken in box 1.

Een andere optie is dat jouw broers en zussen jou het geld lenen in de vorm van een familiebank. Je betaalt een marktconforme rente aan de andere erfgenamen. Zelf heb je recht op hypotheekrenteaftrek als de lening binnen 30 jaar wordt afgelost. De andere erfgenamen hebben een vordering in box 3. Dit is een vrij complexe afspraak, waarbij je je goed moet laten adviseren.

Natuurlijk kan de verdeling ook in dit geval voor problemen zorgen. Zo kan het zijn dat jullie het niet eens worden over wie er in de woning mag gaan wonen of voor welke prijs de woning moet worden verkocht. Soms kan een mediator in dit soort gevallen uitkomst bieden. Zo niet, dan zal de rechter uiteindelijk de knoop doorhakken.